São os tipos de juros aplicados ao
financiamento imobiliário que corrigem os valores do contrato de financiamento
do imóvel adquirido. Ao solicitar ao banco um financiamento para a compra do
seu imóvel e aprovado teu financiamento, o banco credor tem o direito de reaver
este dinheiro emprestado com correção e também de não deixar que o valor se
desvalorize por conta da inflação. Tudo porque o valor é devolvido
parceladamente ao longo de anos. Os juros são a forma de remunerar o banco que
emprestou o dinheiro e a correção monetária escolhida vai manter o valor de dívida
atualizado. A correção utilizada é a TR (taxa referência) utilizada nos
contratos com juros pós fixados
Tipos de taxa de
juros
São dois os tipos de juros utilizados pelos
bancos e a diferença entre eles está na forma de composição destes juros. São
eles
Nominal Juros pré-fixado: ao escolher este tipo de juro para o
contrato de financiamento o mutuário saberá antecipadamente de quanto será cada
parcela que irá pagar ao longo do contrato. Os juros pré fixados são estáveis,
não variam e já compõe todos os custos, riscos e remuneração do banco credor.
Costumam ser mais altos. Não acompanha nenhuma correção separada como no pós -
fixado pois já está tudo embutido no percentual oferecido pelo banco.
Desvantagem: é um juro maior justamente
por não haver correção monetária do contrato e assim todo e qualquer custo e
risco já foi calculado no percentual do juro.
Vantagem: você sabe o valor de todas
as suas parcelas, pois não utiliza nenhum índice de correção divulgado
posteriormente. A variação ocorre nos reajustes na data do aniversário dos
itens que compõem a parcela do financiamento como o seguro obrigatório.
Nominal Juros pós-fixados: ao escolher este juro para o contrato
o mutuário terá uma taxa menor porque os juros pós - fixados são compostos
apenas pelos juros que remuneram o banco credor. Esta taxa também é pré fixada
porém corrigida mensalmente; Nesta taxa de juros não está embutida
inflação, custos ou ganho do banco bem como o percentual de risco do negócio.
Assim nesta modalidade de juros o mutuário irá arcar com a correção por um
índice de inflação que é a TR (taxa referencial). É ela que repõe a inflação do
período. É calculada com base na taxa SELIC, quanto maior a SELIC maior a TR.
Desvantagem: você não pode prever
antecipadamente quanto será a TR e assim não pode calcular com antecedência o
valor das parcelas. Sendo um índice de inflação depende do andamento da
economia para que seja próximo de zero ou em um valor mais elevado. Os
contratos atuais podem estar sentindo o peso da TR face a volta de um período
de inflação maior.
Vantagem: o percentual dos juros
cobrados é com uma taxa fixa menor que o do pré-fixado.
Taxa nominal e
efetiva
A taxa nominal nada mais é
do que os juros simples, ou seja, o juro aplicado sobre o valor da parcela, mas
não incorporado a ela. Exemplo: parcela de 1.000,00 + juros de 0.68 = R$ 1.
000,68 – 1ª parcela
1.000,00 + juros de 0.68 = R$ 1.000,68 – 2ª
parcela e assim por diante.
A taxa efetiva implica em
os juros aplicados se incorporarem ao valor da parcela. Fazem parte dos imóveis
financiados direto com o construtor onde incide o INCC (índice nacional da
construção civil). Exemplo:
1.000,00 + juros de 0.68 = R$ 1.000,68 – 1ª
parcela
1.000,68 + juros de 0.68 = R$ 1.001,36 – 2ª
parcela e assim por diante.
Custo efetivo
total – CET
O mais importante no financiamento
imobiliário é o mutuário prestar atenção no custo efetivo total do
contrato que vai assinar. Este custo varia de um banco para outro porque
engloba (inclui) todas as despesas e custos, além de impostos com o contrato de
financiamento. É o total que vai te custar a operação de financiamento bancário
que será contratada.
A livre concorrência entre os bancos permite
que o cliente faça uma análise de em qual instituição pode lhe ser mais barato
fazer o financiamento devido a diferença entre as taxas cobradas.
Todo o financiamento bancário tem custos com
impostos, taxa de avaliação do imóvel, taxa de avaliação jurídica, contrato,
impostos, seguro sinistro e seguro de vida, taxa de administração do contrato
que e diluída nas parcelas, e tudo isso junto forma o custo total do teu
financiamento. Por isso esteja atento. O banco é obrigado a informar em todas
as operações o CET.
Na prática do financiamento imobiliário o
interessado no financiamento quer mesmo é saber quanto será financiado, quanto
que dará de entrada ao vendedor, quais os custos com imposto e contrato e o
valor das prestações. A grande maioria somente se interessa realmente em quanto
lhe custou o contrato quando já encontra dificuldades de pagar as parcelas.
Mesmo não tendo conhecimento, na era da internet fica bem mais fácil de
pesquisar e entender o negócio que você vai realizar. Não se preocupar com nada
pode lhe custar a perda do imóvel.
Meu conselho: vai
financiar um imóvel, então não tenha pressa. Visite os bancos, dê preferência a
agencias recém abertas, elas têm que cumprir metas, são mais atenciosos e oferecem
melhores taxas. Pergunte, vá para casa, pesquise, converse com quem já
financiou. Na dúvida não sanada procure quem entende do assunto como o Procon
de sua cidade ou um corretor de imóveis atuante na área de financiamentos. A
única coisa que você não pode fazer é agir por impulso. Financiamento de imóveis
não são cancelados, uma vez assinada a escritura particular, não tem como
voltar atrás.
Fonte: Saber Imobiliário
Financiamento e taxa de juros pós e pré fixadas
Reviewed by Felipe Cattarinelli
on
18:37:00
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