Confira 15 questões sobre compra de imóveis

A decisão pela compra de um imóvel financiado é um processo que pode comprometer boa parte da renda de uma família por até 30 anos. O Terra ouviu especialistas que responderam a 15 perguntas sobre mercado imobiliário, financiamento, documentação e outros temas para auxiliar na busca pelo melhor negócio.

De acordo com o vice-presidente da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), Andrew Storfer, o principal a ser levado em conta no momento de adquirir um imóvel é o planejamento. "Tranqüilidade, usar a cabeça, essa é a palavra", diz.

Celso Petrucci, economista-chefe e diretor-executivo do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP), lembra que é importante estar de acordo com todos os aspectos legais que envolvem o processo de compra de um imóvel.

"(É preciso) fazer uma aquisição responsável. Mostrar para algum advogado ou amigo que tenha feito um contrato corretamente. (Procure) ler o contrato para procurar cláusulas abusivas. E tomar cuidado, porque pode ser um dos únicos (contratos de financiamento imobiliário) que ele vai assinar na vida", explica.

Já a gerente-geral de locação e venda da Lello Imóveis, Roseli Hernandes, alerta que a documentação do imóvel que o interessado quer comprar precisa conter divórcio ou morte do cônjuge do atual proprietário, além do registro das possíveis ampliações que tenham sido feitas no bem. "Sem isso, o banco não libera o financiamento", explica.

1) Quais são as limitações para compra do imóvel do SFH?

O imóvel que for financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) deve ter valor de avaliação máximo de R$ 500 mil e o valor financiado não pode exceder R$ 450 mil.

2) Quais são as condições para utilizar meu FGTS para comprar ou dar entrada em um imóvel?

Os recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) só podem ser utilizados para a compra de imóveis de até R$ 500 mil e que sejam residenciais urbanos. Para usar o benefício na aquisição, a pessoa precisa comprovar que trabalhou por pelo menos três anos (seguidos ou alternados) sob o regime do FGTS.

O proponente também não pode ser proprietário de imóvel residencial (construído ou em construção) no município onde exerce sua profissão (ou nos vizinhos/região metropolitana) ou no seu atual município de residência.

O imóvel que é alvo de aquisição por parte de uma pessoa que quer utilizar o seu fundo de garantia também não pode ter sido objeto de utilização do FGTS em aquisição anterior ou liberação da última parcela de construção há menos de três anos.

Outra exigência é que o imóvel alvo da aquisição deve estar devidamente registrado no cartório de imóveis de sua região.

3) Quais cuidados tomar na aquisição de um imóvel novo?

Segundo Celso Petrucci, economista-chefe e diretor-executivo do Secovi-SP, a pessoa que vai comprar um imóvel novo (na planta) precisa coletar informações sobre a incorporadora (não a construtora, segundo ele) do empreendimento. "Procure conhecer um empreendimento feito pela empresa. Um que tenha cinco, dez anos, para ver como ficou a conservação do imóvel", explica.

De acordo com ele, conversar com proprietários de um prédio construído pela incorporadora também é um bom caminho para avaliar a qualidade da construção e do projeto.

Já Andrew Storfer ressalta que é necessário ter uma reserva financeira para os custos que vêm com a entrega do imóvel, como, em alguns casos, a instalação do piso, a parcela de entrega das chaves e as prestações intermediárias do financiamento.

4) Como funciona o financiamento pela chamada "Tabela Price" ou pelo SAC?

A chamada "Tabela Price" nada mais é que o sistema de financiamento por prestações fixas. Já no Sistema de Amortização Constante (SAC), o valor que é abatido do total financiado é constante e, como os juros são maiores no começo do financiamento, as parcelas decrescem.

Segundo Storfer, apesar de contar com a correção pela remuneração básica da poupança em seus contratos, o SAC é preferível pois, além do custo das parcelas diminuir para o consumidor ao longo do financiamento, o valor total pago é menor do que na "Tabela Price".

5) Por que os juros da "Tabela Price" são maiores que os cobrados no SAC?

Segundo Storfer, a diferença ocorre porque, no financiamento por prestações fixas, não há correção pela TR. O vice-presidente da Anefac explica ainda que a chamada "Tabela Price" está caindo em desuso, com preferência para o SAC.

6) Além das prestações, há algum custo intermediário que tem que ser pago durante o financiamento?

Nos financiamentos bancários não há parcelas intermediárias no financiamento imobiliário. No entanto, segundo Storfer, no caso dos financiamentos diretamente com a construtora, é normal que existam pagamentos de valores diferenciados na entrega das chaves e/ou anualmente. Ele recomenda que seja feita uma reserva pelo comprador para evitar surpresas quando estas cobranças (geralmente de valor mais elevado) cheguem.

7) Qual o máximo da minha renda devo comprometer para pagar a parcela de um financiamento?

Segundo o economista da Anefac, o valor máximo da renda familiar a ser comprometido em um financiamento é de 25% a 30%. Storfer explica que, para as famílias de menor renda, esse valor é de 30% e, para as de maior renda, esse percentual diminui. De acordo com o vice-presidente da entidade, este intervalo de percentuais é o que a maioria dos bancos utiliza para regular a concessão de seus financiamentos.

8) Quais as principais despesas com documentação?

Segundo Petrucci, do Secovi-SP, os custos com a documentação do imóvel ficam entre 4% e 5% do valor financiado e incluem o pagamento do Imposto de Transmissão Bens Intervivos (ITBI) e do cartório de registro de imóveis. No caso dos financiamentos, não há necessidade de gastar com escritura, pois o próprio contrato é considerado como este documento, diz ele.

9) Qual a idade máxima para começar um financiamento?

Segundo Roseli, da Lello, a idade máxima varia de banco pra banco, mas fica em torno de 70 a 75 anos. No entanto, de acordo com ela, é necessário ressaltar que, para esta faixa de idade, o prazo máximo de financiamento é menor.

10) Quais critérios são levados em conta no momento de avaliar o valor do imóvel?

Roseli explica que o trabalho é feito por um perito profissional no banco, que checa parâmetros como a regularidade da construção, a metragem e condição de conservação. Outros critérios envolvem o valor de locação e a média dos preços dos imóveis na região.

11) Quais garantias ou seguros são contratados no momento da aquisição?

A gerente da Lello diz que, no financiamento bancário, a contratação de um seguro é automática. No entanto, ele só cobre o pagamento das parcelas em casos de morte ou invalidez.

12) Quais aspectos relativos à documentação do imóvel pretendido devem ser observados no momento da compra?

Quaisquer alterações no projeto original (reforma ou ampliação) devem ter sido registradas na escritura do imóvel. Caso o atual dono seja divorciado ou viúvo, é necessário que a separação ou o óbito do companheiro conste na documentação.

"Muitas vezes as pessoas não querem pagar pelas alterações no cartório e dessa forma atrasam ou inviabilizam a futura venda", conta ela. Outro cuidado é verificar se o atual dono não possui execução judicial de débito em seu nome - o que é feito pela certidão negativa de débitos. "Se o vendedor tem execução (de débitos) em seu nome, ele não pode vender o imóvel. A prioridade é dos credores", explica.

13) Quando sei que vale a pena trocar o aluguel por um financiamento?

A decisão para comprar um apartamento não pode se basear apenas em critérios econômicos ou financeiros, diz o vice-presidente da Anefac, Andrew Storfer. Para ele, é necessário levar em conta outros fatores como a idade da pessoa e seus planos profissionais.

Storfer cita o exemplo de um casal jovem que ainda não se fixou em um determinado emprego. "Se a pessoa é muito jovem, provavelmente vai trocar de emprego e nas grandes cidades as distâncias são muito grandes. (Comprando um imóvel) ele perde mobilidade. Quando ele tem a locação, é mais fácil de 'desalugar' e alugar em outro lugar", explica.

Segundo ele, a situação se inverteria para um casal mais velho e que já tem filhos. "Quem está casado e já tem filhos está numa fase da vida que pode se fixar mais. São outros fatores sempre que acabam influenciando e não só o aspecto econômico-financeiro".

No caso de um imóvel novo, financiado pela construtora, o economista da Anefac ressalta que é importante levar em conta não só as prestações, mas também o pagamento das parcelas intermediárias e os custos após a entrega das chaves. "Há imóveis que não vêm com piso sob o pretexto de que você pode personalizá-lo", explica.

No entanto, se a pessoa está consciente do que quer fazer e tiver o dinheiro para dar uma entrada, em um imóvel similar ao que mora de aluguel, uma parcela próxima ao valor pago no aluguel pode valer a pena, aponta Andrew Storfer.

14) Qual o prazo e entrada ideais para financiar um imóvel?

O economista da Anefac diz que a fórmula é simples: a entrada deve ser a "maior possível" e o prazo de pagamento o "menor possível". No entanto, no caso da entrada, o comprador deve se precaver e deixar uma reserva de dinheiro para os custos que vêm com a mudança, como mobília e pequenas reformas, por exemplo.

No caso do financiamento de um apartamento novo, o interessado ainda deve atentar para os custos da entrega (parcela da chave, instalação de piso, decoração da cozinha, etc), além das prestações intermediárias.

Outra dica dada por Storfer é que o prazo de pagamento acima de 15 anos, de forma geral, não traz benefícios ao consumidor, pois a redução da parcela é pequena e o período de pagamento será maior.

15) Quais as vantagens do Programa Minha Casa Minha Vida, do governo federal?

O programa Minha Casa, Minha Vida, lançado pelo governo federal este ano, conta com vantagens como subsídio na compra, juros reduzidos e isenção/abatimento de taxas cartoriais para a aquisição de imóveis novos. Os benefícios são definidos com a renda do comprador, sendo a de zero a três salários mínimos a única que conta com subsídios para a compra.

De zero a dez salários mínimos, o programa conta com benefícios como descontos no seguro de vida obrigatório para o financiamento, isenção ou abatimento de taxas cartoriais e a criação de um fundo garantidor que refinancia as prestações quando o contribuinte tiver perda temporária de renda no decorrer do financiamento.

Fonte: Terra