Entenda
como funciona a amortização e como usá-la a seu favor para reduzir o valor das
parcelas ou o prazo do seu financiamento
Entrar em um
financiamento imobiliário longo – de 20, 30 anos – não necessariamente
significa levar todo esse tempo para quitar a sua dívida. Nem quer dizer que o
valor das parcelas precisará ser aquele até o fim. Quando entram recursos
extras, você pode fazer o que se chama de amortização – adiantar o pagamento ao
banco, reduzindo o saldo devedor do seu imóvel, pagando menos juros e
acelerando a quitação da casa própria.
Para entender como a
amortização funciona, convém compreender como são formadas as parcelas de um
financiamento imobiliário. Cada parcela, do início ao fim do prazo, é composta
de principal (a parte correspondente ao valor que você pegou emprestado), juros
(o que o banco cobra para emprestar) e os encargos (como seguros e outras taxas
operacionais).
O saldo devedor –
que é o que você amortiza – corresponde, portanto, apenas ao valor que você
pegou emprestado. Se seu imóvel custou 400 mil reais, e você financiou 300 mil,
seu saldo devedor é de 300 mil, independentemente de quanto você tenha que
pagar de juros e encargos.
De acordo com Marcelo Prata, presidente da Associação Brasileira dos Correspondentes de Empréstimo e Financiamento Imobiliário (Abracefi) e sócio-fundador da consultoria Canal do Crédito, o sistema de amortização mais usado atualmente é a tabela SAC (Sistema de Amortização Constante).
Nesse sistema, o
valor amortizado mês a mês é constante, mas no início do financiamento são
pagos mais juros do que no final, o que faz com que as parcelas diminuam com o
tempo. Assim, se um financiamento começa com uma parcela de 1.000 reais, na
qual 500 reais são referentes ao principal, os demais 500 reais correspondem a
juros e encargos. Na última parcela, 500 reais corresponderão ao principal, mas
uma quantia bem menor - digamos, 5 reais - serão referentes a juros e encargos.
Suponha um
financiamento de 100 mil reais, cuja primeira parcela seja de 1.000 reais e 500
reais sejam referentes à amortização. No segundo mês, o saldo devedor será de
99.500 reais, e não de 99 mil reais, como uma subtração simples poderia
sugerir. É esse saldo devedor de 99.500 reais que o devedor pode amortizar se
tiver recursos extras.
Duas opções: redução
do prazo ou do valor das parcelas
Portanto, quando
você amortiza o saldo devedor do seu financiamento imobiliário, na prática você
está deixando de pagar os juros e encargos que incidiriam sobre a quantia
amortizada. Como você está pagando o banco antes do que ele inicialmente
esperava receber, a instituição não cobra os juros sobre aquela quantia.
Essa é a primeira
vantagem da amortização. A segunda é a possibilidade de escolher o melhor
caminho para o seu planejamento financeiro.
Os bancos dão duas
opções ao cliente quando ele deseja amortizar a dívida. Uma é manter o valor
das parcelas e diminuir o prazo. A outra é manter o prazo e reduzir o valor das
parcelas. “A primeira opção é boa para quem não sente que as parcelas estejam
pesando no bolso, pois é possível quitar o imóvel mais rápido; já a segunda
opção é interessante para quem precisa dar um alívio no orçamento”,
aconselha Marcelo Prata.
Prata lembra que no
Brasil não existe penalidade para quem financia por um prazo maior. A taxa de
juros para determinada pessoa em determinado banco costuma ser a mesma para um
prazo de dez ou de 30 anos, desde que ela tenha capacidade de pagamento em
ambos os prazos. Assim, não há necessidade de se esforçar para quitar o imóvel
logo se a parcela está deixando o devedor no aperto. Para o presidente da
Abracefi, se esse for o caso, melhor reduzir as parcelas e manter o prazo.
Autor de livros
sobre endividamento, o consultor financeiro e advogado de Direito do Consumidor
Ronaldo Gotlib lembra, contudo, que ao pagar até o fim do prazo estipulado
inicialmente, o devedor pode ter uma surpresa desagradável: “Às vezes há um
saldo residual, que faz com que o financiamento ultrapasse o prazo inicialmente
estipulado”, observa. Portanto, se essa for a escolha, convém se planejar para
isso.
Gotlib afirma ainda
que hoje em dia os bancos não costumam mais encrencar com quem tem dinheiro na
mão para quitar o saldo devedor de uma vez, antecipando o término do
financiamento. “Esse é um direito de quem contrata um financiamento. Quanto
mais você antecipa o pagamento, menos juros você paga”, diz Gotlib.
Se a correção for
pós-fixada, pode valer a pena reduzir o prazo
Os juros dos financiamentos são sempre definidos no ato da contratação, mas podem ou não ter um índice de correção pós-fixado, normalmente a Taxa Referencial (TR). Assim, o financiamento pode ter, por exemplo, uma taxa de juros fixa de 12% ao ano, sem correção, ou uma taxa de 9% ao ano, mais correção pela TR.
Os juros dos financiamentos são sempre definidos no ato da contratação, mas podem ou não ter um índice de correção pós-fixado, normalmente a Taxa Referencial (TR). Assim, o financiamento pode ter, por exemplo, uma taxa de juros fixa de 12% ao ano, sem correção, ou uma taxa de 9% ao ano, mais correção pela TR.
No segundo caso, o
devedor conta com um elemento de incerteza, que pode fazê-lo pagar, ora mais,
ora menos, dependendo da flutuação da taxa básica de juros, a Selic. Assim,
quando a Selic tem tendência de alta, como ocorre hoje, a TR também sobe,
engordando o juro pago ao banco.
Quem financia nessa
modalidade, portanto, pode achar mais interessante reduzir o prazo do
financiamento do que o valor das parcelas na hora da amortização. Afinal,
quanto menor o prazo, menor a exposição às incertezas da economia. “Mas mesmo
que haja alta da Selic, a forma como a TR é calculada costuma puxá-la para
baixo”, explica Marcelo Prata, que julga que eventuais altas na TR não chegam a
ter muito impacto no custo do financiamento.
Para quem financia
diretamente com a construtora, porém, optar pela redução de prazo na hora de
amortizar é bem mais vantajoso. Isso porque, nesses casos, o juro é corrigido
pela inflação – em geral, pelo IGP-M. “Aí, de fato, quanto maior o prazo, maior
o risco de a taxa de juros ter uma alta substancial com o aumento da inflação”,
observa o presidente da Abracefi.
Use o FGTS para
amortizar
Se você for
empregado com carteira assinada, pode fazer uma amortização a cada dois anos
com os recursos do seu FGTS. “Só é preciso tomar cuidado, porque o FGTS também
é uma espécie de seguro para quando se é demitido sem justa causa”, lembra
Marcelo Prata.
Do ponto de vista
financeiro, usar o FGTS para amortizar o saldo devedor é ótimo, pois no fundo o
dinheiro só rende 3% ao ano mais TR, perdendo da inflação. Mas para não ficar
desprotegido em caso de demissão, o trabalhador deve se preocupar em ter uma
reserva de emergência em uma aplicação conservadora, suficiente para cobrir pelo
menos seis meses das suas despesas. E essa quantia não deve ser usada para
amortizar o financiamento.
Na hora de usar o
FGTS, porém, é preciso ficar atento à modalidade escolhida. Existem duas formas
de usar o seu FGTS no meio do financiamento (sem ser como entrada ou para pagar
o imóvel à vista): uma é a amortização propriamente dita. A outra é a quitação
de parcelas vencidas ou a vencer.
Na quitação de
parcelas, você não paga só o saldo devedor, mas sim as parcelas cheias,
compostas por principal, juros e encargos. Assim, se você usa 6 mil reais do
seu FGTS para quitar antecipadamente três parcelas de 2 mil reais cada, você
estará pagando não só o principal, mas os juros e os encargos embutidos nessas
parcelas. Como contrapartida, terá o direito de ficar sem pagar nada durante
três meses.
A vantagem dessa
modalidade, em que você não deixa de pagar os juros e encargos, é a
possibilidade de ter uma folga durante certo período. “Essa modalidade só deve
ser usada por quem precisa retomar o fôlego financeiro por algum motivo; se não
for o caso, não se deve queimar recursos com juros e encargos à toa”, aconselha
Marcelo Prata.
Fonte: Exame
Como deixar o financiamento do seu imóvel mais leve ou curto
Reviewed by Felipe Cattarinelli
on
09:15:00
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