O fiador e a inadimplência do locatário

O fiador continua a ser um tipo de garantia eficaz em face da possibilidade de penhora de bens de sua propriedade mesmo que seja um único imóvel considerado bem de família.

Uma das dúvidas mais comuns é em relação à quando o fiador é obrigado a pagar os débitos não quitados pelo locatário. Os contratos de locação com fiador podem trazer dois tipos de cláusula na fiança locatícia.

Em qualquer contrato o fiador deve fazer constar que o locador seja obrigado a comunica-lo por escrito qualquer falta de pagamento do locatário superior a 10 dias de atraso concedendo-lhe o direito de quitar a dívida. Isso facilita o controle do fiador sobre seu afiançado, evitando que uma eventual inadimplência somente seja de conhecimento do fiador quando já atinge um valor muito alto.

Vale lembrar que a inadimplência na locação permite ao locador entrar com despejo e execução da dívida, sem precisar extrajudicialmente notificar o locatário e fiador o que implica em ir crescendo os valores devidos e todos os custos de cobrança.

Existem dois tipos de cláusula em relação ao fiador

Cláusula que determina o benefício da ordem (CC artigo 827) em que a responsabilidade do fiador é subsidiária a do locatário que é o devedor de fato e assim os bens do locatário, se possuir, podem ser primeiro levantados para o pagamento da dívida.

Essa cláusula não impede que o fiador seja chamado antes do locatário no processo, mas tendo este conhecimento de que o mesmo possui bens pode indica-los para que respondam pela dívida. É do fiador o dever de indicar os bens ao locador

É muito comum nos contratos atuais que o fiador seja colocado como devedor principal isto é, havendo inadimplência do locatário o locador pode cobrar diretamente do fiador seja extraoficialmente ou judicialmente e é nestes casos que o fiador pode pedir a penhora dos bens que o locatário possua, pois não seria justo ter seus bens penhorados se o locatário também possui bens a penhorar. Se este não possui bens o fiador responde sozinho. Assim solicita ao juiz o benefício da ordem que determina seja os bens do locatário se houver penhorados primeiro.

Clausula em que o fiador renuncia ao benefício da ordem, onde os bens do fiador é que respondem pela dívida independente de no futuro o locatário vir a possuir bens a penhorar. Este tipo de renúncia feito de comum acordo entre locador e fiador é muito comum nos contratos de locação.

Este tipo de cláusula costuma determinar o fiador como principal pagador e nestas circunstâncias havendo dívida, será chamado o fiador e não o locatário que no processo seria apenas o assistente. Assim, tanto a cobrança quanto a penhora de bens ocorre diretamente ao fiador (CC artigo 828).

A preferência do locador em colocar o fiador como devedor principal ou solidário ao locatário onde ambos são cobrados na mesma ação, se deve ao fato de que o fiador tem bens a penhorar o que é incomum no caso de locatários residenciais.

Portanto:

Em qualquer contrato onde o fiador não conste como devedor principal ou solidário, este somente será cobrado depois de esgotado todos os recursos de cobrança contra o locatário. O fiador pode ser chamado na ação judicial contra o locatário como assistente, visto ter este interesse na questão a ser resolvida.

A saber: 

Antigamente o judiciário não autorizava a penhora do único bem do fiador e por isso locadores exigiam fiador com dois imóveis. Depois passou a ser possível que o fiador tivesse apenas um imóvel em sua propriedade e a lei da impenhorabilidade em sua exceção permitiu que o único bem do fiador seja penhorado, isso só foi possível por conta de uma onda de “má fé” que vinha se instalando nos contratos entre particulares, onde os fiadores assumiam a dívida sabendo que não sofreriam penhora do único bem imóvel, dessa forma, recorriam a justiça para proteger seu único bem de penhora e venda judicial para quitar a dívida. Portanto, fiquem atentos, pois mesmo que o imóvel se enquadre como bem de família ele está sujeito a penhora quando se trata de fiança.

Fonte: Saber Imobiliário